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拒绝建设单位自行组织招投标选聘前期物业管理企业的行为违法,且损害业主合法利益。

时间:2016年11月17日信息来源:本站原创 点击:


  前期物业管理服务,是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前,由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。
 

  《物业管理条例》第二十四条、《广东省物业管理条例》第三十六条均明确规定了国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。投标人少于三个或者总建筑面积不超过五万平方米的住宅物业,经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
 

  为规范前期物业管理服务的招投标行为,建设部早在2003年以建住房〔2003〕130号《前期物业管理招标投标管理暂行办法》对招投标及行政主管部门职责进行了明确规定。该暂行办法第九条明确规定招标人可以委托招标代理机构办理招标事宜,有能力组织和实施招标活动的,也可以自行组织实施招标活动。
 

  虽然法律法规、规章都明确规定了建设单位可以自行组织实施招标活动,而目前我国个别城市普遍存在只能按行政主管部门划定的招投标代理机构范围选择代理机构进行招投标,不允许建设单位自行选聘招标代理机构、不允许建设单位自行组织招投标现象。对建设单位不按其划定的招投标代理机构范围选取招投标代理机构的招投标活动、自行组织的招投标活动不给予办理备案等等。
 

  这种行政主管部门以监督为名替代了建设单位的招标人角色,设定招标代理机构,禁止建设单位自行组织招投标。究竟法律法规规定的招标人是建设单位还是政府行政主管部门,根据《招投标法》、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》的相关规定,招标人是依照招投标法及相关法律法规的规定提出招标项目、进行招标的法人或者其它组织。
 

  据此,在物业管理服务的招标中,招标人包括两种:
 

  一是物业建设单位(开发商)。这种招标的客体是从物业交付使用后至业主委员会成立前的前期物业管理项目。建设单位在出售物业前,必须选聘物业管理公司并同其签订前期物业服务合同。该合同将成为建设单位与物业买受人签订的买卖合同的组成部分。
 

  另一种招标人就是业主大会和业主委员会。在社区入住达到一定比例时,依法召开首次业主代表大会并选举产生业主委员会。业主大会可以续聘原物业管理公司,也可以重新选聘新的物业管理公司。如果业主大会不再和原物业管理公司续签合同,则可重新选聘新的物业管理公司来进行小区的物业管理,该选聘也可以通过招标的方式。
 

  《前期物业管理招标投标管理暂行办法》明确了规定了招标人可以自行组织实施招标活动,事实上我国目前大中城市的开发商也具备组织实施招标活动的能力。
 

  目前国内一、二线城市的房地产开发普遍都是全国性大型房地产企业在开发,而该系列企业日常经营活动普遍都是以招投标方式开展业务的,具有丰富的招投标经验,作为房地产开发企业其自然更熟悉和懂得需要怎样的物业服务,怎样的物业企业。个别地区行政主管部门这种剥夺建设单位自行组织前期物业管理服务投标标活动的权利,既是违法行政,违反相关法律法规规章制度。此举不仅增大了招投标过程中暗箱操作的可能性,助长不正之风,孳生腐败,更无形中增加了中标物业管理企业的成本。以此为例,一个十万平方以上的项目,按目前个别城市的做法起码招标代理费用最低要十万元左右,中标物业管理企业承担该费用通过降低物业管理服务质量或者损害业主利益减少管理成本进行补偿其损失从而这招标代理费用最终承担招标项目的业主。为维护建设单位、物业管理企业以及业主的自身合法权益,对存在前述违法行政行的个别城市行政主管部门,建设单位、物业管理企业甚至业主都应当站出来,向其上级主管部门、人民检察院提出法律监督。

(作者:李锡国 编辑:runguang)
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