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业主是否可以房屋质量问题拒缴物业管理服务费用

时间:2017年03月31日信息来源:本站原创 点击:

简要案情
    原告系广州某物业管理有限公司,2007年12月9日与被告林某签订《前期物业管理服务协议》,约定原告是某小区开发商广州某公司委托为该小区提供物业管理服务的企业。物业管理服务费收费标准:住宅1.8元/月.平方米。每月5日起征收滞纳金,业主应从逾期之日起至实际支付之日止每日按应交物业管理服务费的1‰计付滞纳金。
    2008年1月9日被告林某与开发商办理了收楼手续,2012年9月起林某一直以房屋质量问题为由拒缴管理费及其他相关费用,其间,原告多次向林某邮寄管理费催缴函,原告拒不缴纳。后原告诉至法院,要求被告林某清偿拖欠的物业管理费7229.83元(自2012年9月16日起至2015年4月30日止)、滞纳金3221.96元(各月滞纳金以每月应缴物业管理费为本金,按每日1‰的标准,均从次月6日计至付清之日止)。
双方诉辩
    原告诉称, 自2008年1月9日被告林某收楼日起,原告已经根据协议约定提供了优质服务,履行了《前期物业管理服务协议》中约定的义务。
    被告辩称,自2008年实际入住涉案房屋,发现房屋存在质量问题后,交由开发商及原告广州某物业公司维修,但自2008年7月至2014年止,涉案房屋的问题仍未修好,本人亦未入住,主张其至今尚未收楼,且提出被告广州某物业公司与开发商广州某公司法人为同一人,故为同一机构。
法院裁判
    法院认为:原告广州某物业公司作为开发商指定的小区前期物业管理服务公司与被告林某签订了《前期物业管理服务协议》,确立了物业管理服务合同关系,该合同关系合法有效。
    在原告广州某物业公司提供了相应的物业管理服务后,被告林某应当支付对价的物业管理费。原告广州某物业公司向被告林某收取物业管理费用合理合法。林某举证证明的问题属房屋质量问题,应在被告林某与开发商之间解决,与本案物业合同纠纷属不同法律关系,且原告广州某物业公司是经工商登记注册的有限责任公司,为独立法人,与广州某公司为不同的主体,林某无证据证明其房屋损害是由原告广州某物业司引起,无权以此为由拒交物业管理费。且物业管理服务合同为双务合同,任一方违约,均应各自承担相应的违约责任,被告林某如认为原告广州某物业公司构成违约,可通过合法途径另行主张,不得以此为由拒交物业管理费,被告林某的主张不构成拒交物业管理费的有效抗辩。
    遂判决:被告林某支付原告广州某物业公司自2012年9月至2015年5月的物业管理费7229.83元及滞纳金(每月应缴滞纳金以当月应缴物业管理费为本金,按中国人民银行同期同类贷款利率,自次月6日起计至清偿之日止,并以本金为限)。
案件评析
   本案的争议焦点为:涉案房屋质量问题是否可以作为被告林某拒不缴纳物业管理服务费用的依据。
   我所李锡国律师认为,根据合同具有相对性的原则,物业管理服务与房屋质量问题分别属于不同的法律关系。物业管理服务的主体系业主和物业公司,房屋质量问题的主体为业主和开发商,而开发商和物业公司分别为独立法人,对外独立承担责任;且业主向物业公司缴纳物业管理服务费用是基于物业公司与业主之间签订的《前期物业管理服务协议》的约定,标的物为物业公司提供的物业管理服务,而房屋质量则是基于房屋这一标的物产生的纠纷,因此这两个问题分别是基于不同的事实,围绕不同的标的物产生的不同的法律关系,不能混为一谈。在本案中被告林某不能因为房屋质量有问题而拒缴物业管理服务费用就是基于这一法律依据。
(作者:宋志安 编辑:runguang)
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